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オーナー通信

満室大作戦(第2回/全4回)

更新日:2010年10月11日
先月号で、物件の『商品化』の方法として、以下の4つをご紹介しました。

・  室内リフォームを行う際に入居者自身に内装内容を決定してもらう
・  築年数の経過した物件の内外を現代の需要に合わせリニューアルを施す
・  貸出し賃料条件を緩和する
・  空室期間中の見せ方を工夫する



今回は、『築年数の経過した物件の内外を現代の需要にあわせリニューアルを施す』について考えてみます。


お客様が物件を決定される際のポイントの一つに、物件に対する価値感のズレ、つまりお得感を感じたり、希少価値を感じたりする物件であることがあげられます。

お客様の中にはパソコン、携帯電話の情報サイト、雑誌から物件を選別し、自分なりの家賃相場感をもっている方が年々増えております。
毎月支払うことの出来る家賃の限度は、お客様の収入などを基準に決定しますが、希少価値を感じていただく事で、この相場感を引き上げることは可能です。


そこで、築年数の経過した家賃が相場より低い物件に付加価値を付ける、つまりリニューアルを施す事をご提案いたします。

リニューアルの方法の一つとして最近はリノベーションが主流となってきています。

リノベーションは建物初期の性能以上の価値を付け加える工事です。

物件も数十年経てば、入居者の求められてくるものも当然変わってきます。

例えば核家族化が進み個々の部屋よりも家族が一緒に寛げるリビングが求められる様になってくれば、3DKのファミリータイプ部屋であったものを、広い1LDKや2LDKに間取り変更するのは効果的ですし、キッチンをビルドインコンロにしたり、お風呂を追焚き機能つきのものに変えることなども、現代の需要にマッチしたものになります。


before



after

和室二間とダイニングをつなげて、開放的なリビングに生まれ変わりました




室外で言えば、外壁やエントランスを海外の観光地の街並みを彷彿させるような外装をすることで物件に個性を求める人に訴求することも出来ます。

また、漫画のキャラクターをデザインした部屋や、マッサージチェアやTVが設備として付いている部屋など、ニッチな需要にお応えする部屋も年々増えてきています。



ここで重要な点は投資を行う金額と、空室から発生する賃料損との比較、工事資金の確保、金融機関への返済、税金、資金繰りなどを考慮し最適な投資対効果を生み出せるかどうかを考える事です。
最近では、リースによるリフォームを実施することで、初期費用0円で分割支払いができ資金繰り、経費算入が比較的容易なものもあります。

需要が多様化する中でリニューアルについて再検討してみてはいかがでしょうか。