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今年もたくさんの笑顔の花が咲きますように






２０１２年の幕開けにあたり、平素よりお世話になっております皆様方へ心より厚く御礼申し上げます。

２０１１年は３月の震災影響含め不動産市場全般としては
 ①個人・法人による不動産の換金処分が増加
②リフォーム市場の拡大基調が鮮明に
③省エネ・エコ・ランニングコストへの関心が高まる
④超低金利と株価低迷で不動産投資が活発に
⑤シニア世代の「存在感」が一段と高まる
⑥住宅の「購入」から「賃貸」への回帰、等の傾向が目立ちました。


また土地、建物価格の下落とともに「住宅は一生に一度の買い物である」という概念が変わりライフスタイルに応じて柔軟に住環境を変える動きが加速したようにも感じます。
従来の概念にありました「狭い家から広い家へ」「安い家から高い家へ」「生涯で一回の購入」から「広い家から狭い家へ（シニア世代）」「生活スタイルにあわせて数回購入」「マイホームを売却して賃貸に入居」という新たな動きも目立ちました。

一方、６月に発表されました国勢調査では単身世帯が核家族世帯を初めて上回り、高齢者世代を中心とした単身世帯の急増によって社会や家族のカタチが変わり、生き方、働き方、住まい方の多様化が一層加速すると捉えております。



２０１２年の不動産市場予測は
①ローン破綻が増え、生活防衛の動きは一段と強まる（企業、個人共に）
②不動産価格・賃料は一段と下落が続く
 ③「立地」による資産価格の格差が拡大
④超高齢化時代に突入し、高齢者市場は拡大
⑤不動産投資は活況が続く
⑥新規供給は縮小。中古を活用する時代に
⑦金融情勢の変化が市場を動かす、と言われております。


国内外の情勢を見ましてもまだまだ厳しい経済環境が続くと予測されますが、物件の資産価値を高め入居率を向上し、管理家主様の収益拡大に貢献することを第一に今年も業務に邁進してまいります。
同時に、物件の資産価値を高める手法は物件ごとにその答えが異なると考えております。
家主様としっかりとじっくりと向き合いながら対策を練ってまいりますのでご理解、ご協力の程宜しくお願い申し上げます。


一方、賃貸管理業界では新たな動きもございました。
昨年12月１日に国土交通省のもとで「賃貸管理会社登録制度」が施行されました。
これに伴い全国８万社あるとされている管理会社の淘汰が始まると予測されます。

弊社は現在登録手続きを行っており、登録制度のルール遵守することにより他社との管理サービス差別化につなげてまいります。
その他、国土交通省は平成24年度予算の概算要求で、「民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業」を新設し予算200億円を計上したとの発表がありました。
これは高齢者、障害者、子育て世帯など、住宅確保に特に配慮が必要な世帯に対し民間賃貸住宅を活用したい意向に拠るもので、住宅の改修費用を助成し、耐震改修やバリアフリー改修、省エネ改修工事などの費用が補助される見通しとなっております。
具体的な事務手続き等の詳細が分かり次第、改めてお伝え致します。

また以前紙面でもご紹介しておりました「家賃取り立て規制法案（賃貸住宅居住安定法案）」が昨年12月国会で廃案になりましたことを併せてご報告させていただきます。


今年７月より弊社は第39期を迎えます。
１年間は「サンキューキャンペーン」と題し、お世話になっております皆様へ感謝の心をお伝えすると共に、今後５年10年の市場動向を見据えしっかりと対話をする１年にすること、そして営業現場では「攻めの経営」に転換してまいりますので宜しくお願い致します。


本年も皆様のご指導、ご愛顧の程、重ねて宜しくお願い申し上げます。





代表取締役社長　濱村 美和]]> 2012年1月オーナー通信 http://www.demand.co.jp/owner/?itemid=250 Sun, 8 Jan 2012 14:22:46 +0900 http://www.demand.co.jp/owner/?itemid=249 平素は一方ならぬご愛顧を賜り誠にありがとうございます。皆様におかれましては、つつがなく新しい年をお迎えのこととお慶び申し上げます。
企業の努力だけではカバーしきれない世界的な流れの中にあって、あらゆる業種の企業が非常に厳しい状況に直面しています。


 10月に発足しました「不動産流通市場活性化フォーラム」の目的は、中古流通活性化に向け、消費者にとって魅力ある市場をどう形成するか、またストック自体もいかに質の高いものにしていくかということであり、市場に携わる方々からの意見を受けて方策を導いていきたいという国土交通省の考えがあります。

また老朽化した不動産の再生資金調達を円滑にすることなどを目的にした不動産特定共同事業法の改正案について金融庁と課題の調整を進め、国土交通大臣は達成できないものではないとの見解を出しました。

一昔前まで、築年数が古いことが賃貸住宅の集客や契約に至らない大きな要因になっていましたが、ここ数年は若い層を中心に賃料に重きを置き、築年数の古さを許容する割合が増えてきました。


最近㈱リクルートが行なった調査で、賃貸住宅において自分でコストを負担してもカスタマイズ（物件の設備や仕様を、入居者の意思に沿うよう変更すること）したいかとの問いに、約90％の方が「そう考えたことがある」と答えています。
では、物件のどこをカスタマイズするのが効果的なのか、そこで提案したいのが入居前セレクト（入居者に変更する部分を選択してもらう方法）です。このサービスについても調査で90％の方が魅力的と答え、３分の２の方がセレクトがあるなら築年数を妥協しても構わないと答えています。

カスタマイズの希望箇所のランキングは、１位…収納内部の仕様変更　２位…壁面有効活用（壁にフックなどの取付） ３位…温水洗浄便座 ４位…浴室暖房・乾燥機設置 ５位…照明器具となります。
これを受けて水まわり設備のリフォームに人気がある事がわかりますが、入居が決まってからでは工事期間が厳しいのであらかじめ実施しておき、それ以外で入居前セレクトをオススメすることが賢明と思われます。

賃貸物件の入居前セレクトは、まだ一般的な認知度は高くないため、パネルや見本を使ってカスタマーがイメージしやすくするなど工夫が必要となります。
多少面倒と思われるかもしれませんが、築年数の経った物件や、長く空室になっている物件にとって、入居前セレクトは起死回生の打ち手になる可能性を秘めていると思います。


今後は、消費者側がリードする時代です。
情報、とりわけニーズの把握は、入居者に選ばれ快適に暮らして頂くために必須であると考えます。

今年も管理会社の使命であります、“常に満室”に拘る一年でありたいと思います。
また、不動産事業、シニアライフ事業（ゆうゆう壱番館、シニア住まいる相談室）、ネットワークビジネス事業（デマンド倶楽部での浄水器・空間デザイン・賃貸管理実務研修事業）の弊社の三つの事業を発展、活性化へ向けて努力してまいります。

社員一同、「お客様に喜んで頂く」という基本に立ちかえり地道にひとつずつ目の前のできるところから取り組んで参りたいと思います。
本年も変わらぬお引き立ての程、ご指導よろしくお願い申し上げます。
皆様のご健康、ご発展を心よりお祈り申し上げます。　　




感 謝
代表取締役会長　濱村 泰子
]]> 2012年1月オーナー通信 http://www.demand.co.jp/owner/?itemid=249 Sun, 8 Jan 2012 13:14:23 +0900 http://www.demand.co.jp/owner/?itemid=248 謹んで新春のお慶びを申し上げます。
オーナー様、お客様の平素のご厚情に対しまして心より感謝申し上げます。


昨年度の景気は、震災・原子力災害で深刻な影響を受け、被災直後には実質ＧＤＰが大幅なマイナス成長となりました。
年後半には、景気は徐々に回復の方向に向いつつありましたが、一方で海外景気動向や急激な円高、株価の変動等から不安定で不透明感が際立った一年だったと思います。


本年度の景気も昨年度後半の流れは払拭されず、さらなる景気の下振れ、雇用の悪化などで、私たち賃貸管理業界にとりましてもまだまだ予断を許さない厳しい状況が続くものと思われます。

このような中、大震災を期に人間にとって大切な衣・食・住のあり方がより高度に問われる時代になってくると思われます。
特に住まいにつきましては、人間の一生の中で非常に深い関わりがあり、まさに生活の基礎であり、暮らし、生きることに直結しています。
賃貸住宅の原点であります、「入居者に安心で、安全で、快適な住空間を提供すること」を本来の使命と肝に銘じ、オーナー様へ有意義となります情報を提供して参ります。


また高齢化の進展、少子化の影響は想像を超える形で顕在化し、住まいを考える上で重要なファクターになってくるものと思われます。
若いファミリー世帯の住まいへ求める価値感も一人一人の個室を求めていた時代から家族の絆を深めるための広い共有の部屋を求める方向へと転換し、単身世帯の部屋づくりへのスタイルも確実に求めるものが変化し始めています。


このような大変化の時こそ、38年間賃貸管理業に従事して参りました弊社の力、ノウハウを結集して、入居者の多様なニーズを分析し、入居斡旋、お部屋づくりに他社にない独自性とこだわりを発揮していかなければならないと考えています。
この１年間「入居率の向上」を最大の経営目標としてオーナー様の期待に応えて参ります。
本年も引続きご指導ご鞭撻を賜りますようお願い申し上げます。



代表取締役副社長　久恒 勝義]]> 2012年1月オーナー通信 http://www.demand.co.jp/owner/?itemid=248 Sun, 8 Jan 2012 13:02:22 +0900 http://www.demand.co.jp/owner/?itemid=247 旧年中は、オーナーの皆様方には、格別のお引き立てを賜り、厚く御礼申し上げます。
昨年は、３月に東日本大震災があり、日本経済及び賃貸市場に大きな影響を与えた１年でした。
今後においても、企業の動向に少なからず影響が残ると思われます。


またここ２～３年新築賃貸物件が建て控えられていましたが、本年は、北九州一円で新築が建ち上がってきます。

弊社では、既存の物件をより入居者ニーズに合う物件に変化させるお手伝いをする為、リノベーションを専門的に行う部署を昨年立ち上げました。
オーナー様からの依頼・ご相談にお応えし、研究を深め、物件の商品力を上げていく事に専念していきます。

最大の商戦である繁忙期には、
弊社の ①営業力強化　②集客力強化　そして、③物件力強化　
を強化策として望み、一人でも多くのお客様の成約を目指し、物件の入居率向上に努めて参ります。

本年もご高配を賜りますよう、よろしくお願い申し上げます。


取締役部長　岸本 圭祐]]> 2012年1月オーナー通信 http://www.demand.co.jp/owner/?itemid=247 Sun, 8 Jan 2012 13:00:47 +0900 http://www.demand.co.jp/owner/?itemid=246 謹んで新年のご挨拶を申し上げます。
旧年中は格別のご厚情を賜り厚く御礼申し上げます。
また昨年の東日本大震災で被災された皆様には、心よりお見舞い申し上げますと共に一日も早い復興をお祈り申し上げます。


弊社では、法人営業を重点方針と掲げる中、昨年末より社内に賃貸営業のライセンス制度を導入致しました。
これは不動産に関する知識だけでなく、接遇、ビジネスマナー、コンプライアンス等、賃貸営業の初級・中級・上級資格により総合的なビジネススキルを身に付けた人材の育成を目指しています。

また国土交通省は、昨年12月から賃貸住宅の管理業務の適正な運営及び健全な発達を図り、賃借人等の利益の保護に資することを目的とした賃貸住宅管理業者登録制度をスタートました。
社内ライセンス制度による質の高いサービスの提供と賃貸住宅管理業者として経営の健全化を推し進め、お取引先の拡大と満足度の向上に努めてまいります。


本年もご指導ご鞭撻を賜りますようお願い申し上げます。



法人事業部 部長　大松 篤子]]> 2012年1月オーナー通信 http://www.demand.co.jp/owner/?itemid=246 Sun, 8 Jan 2012 12:59:02 +0900 http://www.demand.co.jp/owner/?itemid=245




7月に立ち上げましたリリノベーション課では、管理物件の入居率を高めるため、リノベーションを展開中です。
私たち㈱不動産中央情報センターが送るリノベーションの名前が「Fリノ」に決定しました。

「F」には不動産中央情報センターのF、素敵なファインのF、自由な発想のフリーのF等多くの意味を含んでいます。

多くの家主様からお預かりした資産を大切に守り、維持し、そして入居率を高めていく。
原状回復だけではない、物件の新たな表情や魅力を創ることによって、その価値を再定義し市場に提供してまいります。


「日々の暮らしを楽しむ。そして未来を創造する。」そんな思いを形にするお手伝いをさせていただきたい。

皆様から声をかけていただけることを楽しみにお待ちしております。
本年もどうぞよろしくお願いいたします。


最後に、リノベーション物件をより多くの方に知っていただくために専用ホームページを立ち上げました。
リノベーション施行事例のご案内コーナーや工事の様子などを綴ったブログコーナーなどを掲載しています。ぜひ、ご覧下さい。

http://www.kitakyu-chintai.com/f-reno/




リノベーション課　担当／のぐち　
：０９３‐９３１‐５１６６]]> 2012年1月オーナー通信 http://www.demand.co.jp/owner/?itemid=245 Sun, 8 Jan 2012 12:55:41 +0900 http://www.demand.co.jp/owner/?itemid=244 所属長が書初めにてご挨拶申し上げます。

本年もよろしくお願いします。


北九州本店　岡部支店長
2012年は、今までに培ってきた知恵や技術を開け放ち、
周囲や社会のお役に立てる年にするべく、皆で邁進して参ります。






小倉店　真辺支店長
繁忙期の準備は整いました。
あとは１つでも多くの管理物件を決めていきます。






守恒店　井下支店長
変わりゆく価値観と市場の動向を踏まえ、
新たな価値観を家主様とご一緒に構築していけたらと考えております。






曽根店　縄田支店長
新門司から苅田・行橋と物流や製造の拠点である当エリアは、
円高等の影響から停滞ムードの感が否めません。
この状況を打破すべく、スタッフ一丸となりアグレッシブに猛進します！






到津店　伏見支店長
「戮力」は力を合わせる、「協心」は心を乱さず調和をはかるという意味があります。
全社員の力を合わせて管理物件満室に向かって邁進して参ります。






黒崎店　森脇支店長
自分の弱い心に打ち克ち、感情や事情を人前で出さない配慮を持って安らかな心で黒崎店の業務に邁進する所存です。






本城店　湊支店長
本年は北九州西地域の企業進出や開発など発展が予想され、
要の年と位置付け入居促進へ全力を向けて参ります。






マンスリープラザ　濱村店長
２０１１年は新体制で臨んだ初めての年でした。
２年目という事で、今後は各個人の夢や目標に「挑み続ける」年にしたいと思います。


]]> 2012年1月オーナー通信 http://www.demand.co.jp/owner/?itemid=244 Sun, 8 Jan 2012 12:52:13 +0900 http://www.demand.co.jp/owner/?itemid=243
営業統括室　白石室長
２０１２年は「人との結びつき」と「重要施策・計数の結果」に注力し、
弊社と関係頂いている方々の期待に応えれるように日々精進する所存です。





売買課　松元課長代理
課員一同、常に前向きな気持ちで、歩を進めて参ります。
地域の皆さまのお役に立てる様、日々進化・進歩していく会社を目指します！






リノベーション課　野口課長
いろいろな業務が集まった部門で各々が課題を抱えています。
メンバーで協力しあいながら知恵を出し、汗を出し、一歩一歩、前進していきます。






シニアライフ事業部　豊田課長
「人は仕事で磨かれる」を信条とし、
ゆうゆう壱番館の入館者様をはじめ、お客さまに向けて、職場スタッフ、
信頼いただけるサービスに努めます。






管理推進　能丸課長代理
感度よく市場変化をキャッチ、管理業務のアピールを積み重ね、
多くの方に弊社の魅力を感じていただきます。
家主様に感動と感激を与えられるように社員一丸となって努力いたします。






デマンド倶楽部　加治課長
やるからには、最高のパフォーマンスを追求し、そのために最善を尽くします！






経営戦略室　兒玉課長
たくさんの素敵な〝笑顔〟に出会えるような1年になるように願いをこめて！






総務人事課　楠課長
意志が強く、多少のことではくじけない。
逞しさをもって取り組んで参ります。






経理課　原口課長代理
高い志をもった人財の育成と全社目標利益の達成、財務基盤の更なる強化を目指します。







]]> 2012年1月オーナー通信 http://www.demand.co.jp/owner/?itemid=243 Sun, 8 Jan 2012 12:44:05 +0900 http://www.demand.co.jp/owner/?itemid=242


黒崎店は八幡西区、八幡東区、中間市、直方市を管轄する店舗です。
店舗の場所はＪＲ黒崎駅から歩いて５分の「ふれあい通り」沿いに位置しています。
黒崎駅周辺には不動産会社が数多く点在し、北九州市内でも賃貸仲介の激戦区になっています。


黒崎店の特徴は管理担当を含めた社員全員がお部屋探しをされるお客様の生の声を数多く聞いている“賃貸営業経験者”であるということです。私たちは、この経験を生かし常に「お客様目線」で最善策を考えるよう努めています。
また、通りを歩かれている方に楽しんで頂けるよう店頭を季節に合わせて変更したり、少しでも親しみを持って頂けるよう店舗スタッフを写真付で紹介するなどの工夫をさせていただいています。
お客様に当店を選んでいただけるよう日々向上心を持ち、親切丁寧をモットーにより良いサービスをご提供させていただきたいと思います。






■お客様の特徴
単身には立地の良さでやはり黒崎駅周辺の人気が高く、ファミリー世帯には黒崎駅周辺、筑豊電鉄沿線、商業施設が充実しているということで永犬丸・三ヶ森エリアが人気があります。
学校区別では、黒崎中央小学校、八枝小学校校区が市内にお住まいの方はもちろん、県外の方にも多くのお問合せをいただきます。
価格帯は、個人契約の単身では家賃3万円台で、初期費用は10万円以下、またファミリーでは駐車場1台込み6万円台の方が多く見受けられます。
また、法人契約の場合は、単身で5万前後、ファミリーでは8万前後でお探しになられる方が多いようです。



■ これからの黒崎駅周辺
2001年の黒崎そごうの閉店、2003年複合商業施設であるコムシティの倒産も影響して、黒崎駅周辺の商店街もシャッターが目立つようになりました。
しかし、今夏を目処に九州厚生年金病院の跡地（八幡西区岸の浦二丁目）に図書館やホールなどの施設が完成、その向かい側には今年6月にスーパーサンリブがオープン予定です。
また昨年北九州市が購入したコムシティ跡に八幡西区役所を移転させる計画等、もう1度黒崎駅周辺に活気を取り戻そうという動きが目立ちはじめています。


バス通り沿いの歩道も区画整備が行われ、道幅の広い道ができており住みやすい街づくりが進んでいます。
黒崎店も近く大幅な改装を予定しています。
お客様や家主様が寛いでいただけるようなカフェをイメージした、いい意味で不動産のイメージを払拭するものが出来上がると思います。現在のカウンター越しの接客から、テーブルでのお客様と1対１の接客が出来るようなレイアウトにすることで、競合他社との差別化につなげていきます。





是非、お近くにお越しの際はお気軽にご来店ください。スタッフ一同心よりお待ちしております。



アパマンショップ黒崎店
：０９３‐６４５‐５５１１]]> 2012年1月オーナー通信 http://www.demand.co.jp/owner/?itemid=242 Sun, 8 Jan 2012 12:32:45 +0900 http://www.demand.co.jp/owner/?itemid=241

前回に引き続き「法定相続人」の解説になります。


配偶者については前回触れましたので、今回は血族相続人についてご説明いたします。

簡単に言うと血族相続人とは配偶者以外の親族になります。
ただし、それぞれ順位があり、より優先順位の高い血族が配偶者と共に相続をする権利を得る事ができます。
順位については第一順位から第三順位までありますが、第一順位は「直系卑属」になり、一般的には被相続人の子供がこれに該当します。


つまり、子供は配偶者と共に常に相続人になることができるという事です。
もし、子供が被相続人より先に亡くなっていたり、相続欠格･相続廃除によって相続権が失われている場合には、さらにその子供（被相続人からみた孫）が相続権を引き継ぐ事になります。
これを代襲相続といいます。


更に孫も先に亡くなっている場合はその子供（被相続人の曾孫）とその権利は理論的には何代にも代襲相続していくことになります。

第一順位の「直系卑属」がいないときは「直系尊属」が第二順位の相続人となります。
「直系尊属」とは被相続人の親や祖父母を指しますが、より親等が近いほうが相続する事になります。
そして、第一順位、第二順位の血族相続人がいないときは「兄弟姉妹」が第三順位の相続人となります。

第一順位の「直系卑属」の場合と同様に「兄弟姉妹」が先に死亡していた等の場合はその子供（被相続人の甥・姪）が代襲相続しますが、「直系卑属」のケースと異なり、それより下の代襲相続は認められていません。


下図で法定相続人の範囲を表していますので、こちらで確認していただくほうがイメージしやすいかもしれません。

ご自身が亡くなった場合、誰と誰が相続人になるのか、きちんと把握しておかないと相続対策に進めません。ご自身の場合はどうなるか当てはめて確認してみましょう。




お問合せ／担当やまなか　 ０９３‐９３１‐５１６６]]> 2012年1月オーナー通信 http://www.demand.co.jp/owner/?itemid=241 Sun, 8 Jan 2012 12:28:58 +0900